Как сделать оценку квартиры при ипотеке?

Содержание документа

Давайте рассмотрим структуру, содержание и оформление отчета об оценке недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается множество факторов. Все они должны быть отражены в отчете.

Именно по этой причине существуют стандарты оценочной деятельности, которых обязаны придерживаться профессиональные оценочные компании.

Важно: требования к документу закреплены федеральным законодательством. В частности, регламентированы Требованиями к отчету об оценке (ФСО №3)

В отчете о рыночной стоимости квартиры должна быть отражена следующая информация:

• задание на оценку;
• факты и выводы;
• полные данные о заказчике и оценщике (директоре организации, юрлице, специалисте, выполняющем оценку);
• ограничения и допущения при проведении работ по подготовке отчета;
• применяемые стандарты оценочной деятельности;
• описание объекта недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик;
• анализ рынка и прочих оказывающих влияние на конечную цену внешних факторов. Это обязательная часть работы. Причем должен быть проведен анализ именно в том ценовом сегменте, в котором находится квартира.
• описание методов оценки: затратный, сравнительный и доходный. Если какой-либо из них не применялся, специалист по оценке должен обосновать причину;
• согласование полученных разными методами результатов оценки недвижимости.

Целая глава в отчете отводится под описание характеристик объекта оценки.

Обязательно должны быть указаны:

• технические данные, состояние коммуникаций и год постройки дома;
• тип межэтажных перекрытий;
• материалы, из которых здание возведено;
• метраж и тип планировки квартиры;
• высота дома и этаж расположения жилого помещения;
• наличие поблизости остановок общественного транспорта, крупных дорожных развязок, магазинов и других соцобъектов.

Важно: обязательно присутствие описания текущего состояния жилого помещения. Речь идет о качестве выполненного ремонта, наличии или отсутствии встраиваемой техники

Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?

Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.

Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено. Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2021 году.

Зачем это нужно?

Следом возникает вопрос — зачем вообще оценивать недвижимость? Ведь, видимо, это очень важно, раз даже в законе закреплено обязательство проведения оценки. Причина следующая: банк, выдавая крупный кредит, значительно рискует, ведь, по сути, нет стопроцентной гарантии возвращения ссудных средств

Чтобы минимизировать риски, оформляется обременение. То есть, в случае чего, залоговую недвижимость продадут, чтобы обеспечить невыплачиваемый займ.

Но далеко не каждую недвижимость можно продать быстро — например, дом на отшибе города и точно такой же дом поближе к центру будут обладать совершенно разным спросом. Фактор оперативности очень важен в вопросе реализации залогового имущества, ведь каждый месяц, пока жилье не было продано — это еще один месяц обслуживания, т.е. дополнительных расходов для банка.

Для выполнения этих двух задач жилплощадь должна обладать двумя параметрами: объективной ценностью и ликвидностью. Объясняя простыми словами, первый параметр указывает, что объект обременения может быть интересен кому-либо еще, второй параметр отображает, как много людей, готовых заплатить прямо сейчас, в случае чего заинтересуются предложением.

Первый пример: современный коттедж, расположенный в 200 км от любого крупного города, будет обладать высокой ценностью, но низкой ликвидностью. Потому что, во-первых, в России население куда более охотно покупает квартиры, а не коттеджи, во-вторых, потому что мало кто согласится жить на таком расстоянии от экономических центров. Поэтому дом может продаваться за 5 млн. рублей и больше, но вот срок продаж будет высоким — в среднем 6-12 месяцев.

Второй пример: старая, захламленная однокомнатная квартира в здании, построенном в 70-х годах рядом с Садовым кольцом в Москве. Ее ценность может быть и не очень высокой, относительно более современных квартир в том же районе, но вот ликвидность у квартиры будет чрезвычайно высокой. Потому что очень многие россияне и москвичи хотели бы переехать поближе к центру. Плохой интерьер большого значения иметь не будет, т.к. для покупателей такого жилья главным параметром будет близость к центру города.

Параметры ликвидности и ценности также объясняют, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке. Новые дома часто строятся на периферии крупных городов. Соответственно, ликвидность жилья в таком районе может быть под вопросом. Без оценки можно примерно установить ценность жилья, но вот определить параметр ликвидности — с большим трудом. Поэтому ее и нужно проводить.

Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка

Ежегодно руководство ПАО Сбербанк проводит отбор аккредитованных оценщиков для успешного взаимодействия с заемщиками, которые желают оформить ипотеку. Чтобы принять участие в этой программе, каждая организация должна предоставить определенный пакет документов для проверки соответствия имеющимся требованиям. Итоговый срок рассмотрения кандидатов существенно варьируется, но стандартный показатель составляет 1 месяц с момента подачи официального запроса.

На официальном сайте Сбербанка можно увидеть весь список аккредитованных оценочных организаций для анализа жилплощади перед оформлением ипотеки. Предоставленный отчет об оценке объекта должен полностью удовлетворять требования кредитора. Сбербанк может рассмотреть поданную документацию от неаккредитованных организаций, но только при условии, что будут соблюдены все нормы.

Предъявляемые условия

Этот раздел имеет большое значение, так как Сбербанк установил четкие требования к компаниям, которые занимаются оценкой недвижимости для ипотеки. Для успешного сотрудничества с финансовой компанией должны быть соблюдены следующие условия:

• Минимум два официально оформленных работника должны иметь высшее образование.
• Организация должна проработать в сфере оценки недвижимости для ипотеки 3 года и более.

Чтобы пройти жесткий отбор Сбербанка оценщик должен иметь безупречную репутацию и минимальный стаж работы.

Процедура аккредитации

Если после проверки компания соответствует заявленным требованиям, тогда она получит официальную аккредитацию оценщика недвижимости для ипотеки в Сбербанке. После этого она сможет предоставлять услуги заемщикам банкам. Компании не будет выдан сертификат, так как ее руководство будет оповещено о принятом решении в письменном виде. После этого организация автоматически будет включена в перечень оценщиков, которые прошли аккредитацию в Сбербанке.

Работает ли банк с неаккредитованными оценщиками

На законодательном уровне банк не может отказать в рассмотрении поданного отчета об оценке квартиры для ипотеки от неаккредитованной организации без объективных причин. Права кредитополучателя регулируются Федеральным законом №135 «О защите конкуренции». Сбербанк всегда взаимодействует с такими компаниями, но только при условии, что вся поданная документация соответствует установленным требованиям.

Часто задаваемые вопросы

️

Как выгодно взять ипотеку на квартиру в Сбербанке?

Сбербанк предлагает множество программ с государственным субсидированием. Ежеквартально обновляются акции на официальном сайте банка и портале DomClick. Поэтому, чтобы максимально выгодно оформить ипотеку, нужно соответствовать условиям одной из льготных программ и отслеживать все обновления.

Снижает кредитную нагрузку материнский капитал, его можно использовать как при оформлении ипотеки, так и после – направить на погашение процентов. При этом, используя сертификат, заемщик может существенно снизить ставку до 6,5 %, а если подключить программу «Молодая семья», то процент опустится до минимальных 5 %.

Если соискатель не подходит под условия льготных ипотечных программ, ему стоит подключить к оформлению созаемщиков, поручителей, ведь благодаря их доходу и кредитной истории снижается годовая ставка, а, следовательно, и переплата.  

️

Является ли страхование кредита выгодным заемщику?

Полис защищает заемщика и его семью от выплат при наступлении смерти или потери трудоустройства. Из этого следует, если Вы оформляете займ с финансовой защитой, то это выгодно и вам, и банку.

️

Дадут ли ипотеку в Сбербанке если есть кредит?

При наличии действующего кредита взять ипотеку можно. Банк анализирует доход заемщика за вычетом всех кредитных обязательств на основании данных БКИ.

Клиенту потребуется подтвердить уровень доходов, предоставив справку 2-НДФЛ за 6 месяцев на последнем месте работы. С 01.01.2020 документ должен отображать размер заработной платы за 12 месяцев или за фактически отработанное время, но не менее полугода.

В случае отказа, повторную заявку можно отправить через 60 календарных дней. Для повышения шансов одобрения банк рекомендует привлечь созаемщиков.

Как заказать оценку квартиры

При оформлении ипотеки заемщик должен самостоятельно заказывать и оплачивать услуги дипломированного оценщика. Кредитор допускает вероятность сотрудничества с посторонними компаниями, но для этого должны быть соблюдены все нормы и правильно составлен отчет.

Как самому найти оценочную компанию

К решению этого вопроса нужно подходить ответственно, так как от правильности выбора зависит экономия личного времени и средств. Для избежания распространенных ошибок следует придерживаться основных рекомендаций по поводу поиска оценочной компании:

Остается только сделать окончательный выбор, а для этого нужно опираться на наличие необходимых документов и отзывов.

Что необходимо знать перед подачей заявки

Перед заказом оценки объекта недвижимости для ипотеки в неаккредитованной компании заемщику нужно сопоставить положительные и негативные стороны такого риска. Даже если на законодательном уровне разрешено обращаться за помощью в такие организации, но руководство Сбербанка относится к ним настороженно. На перепроверку данных в представленном отчете об оценке недвижимого объекта для оформления ипотеки уйдет много времени, а если в документах будут присутствовать ошибки и неточности, тогда отчет будет отклонен.

Выбираем оценщика из реестра Сбербанка

В Сбербанке ежегодно обновляется полный перечень доступных оценщиков, которые отличаются надежностью и соответствуют всем законодательным нормам. При выборе подходящей организации следует руководствоваться реальными отзывами граждан на различных интернет-порталах и форумах.

Перечень документов, которые требуют аккредитованные оценщики Сбербанка

Если гражданин решил заказать оценку жилого объекта для оформления ипотеки, тогда ему нужно заранее подготовить определенный перечень документов. Для процедуры понадобятся следующие бумаги:

• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Понадобиться свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП. Если речь касается оформления новостройки в ипотеку, тогда понадобиться договор долевого участия и акт приемки. В единичных случаях нужна копия договора купли-продажи, по которому объект перешел нынешнему собственнику.
• Технический паспорт либо поэтажный план из БТИ.
• Кадастровый паспорт.
• Копия паспорта кредитополучателя.
• Если дом построен до 1960 года, тогда понадобиться официальная справка о перекрытиях.
• Если проводилась перепланировка, тогда нужно прикрепить соответствующее разрешение.
• Документ с указанием того, что по оплате жилищно-коммунальных услуг нет задолженностей.
• Справка о том, что дом не подлежит реконструкции и сносу. Эта бумага нужна не всегда, а только в тех случаях, когда строение возведено до 1970 года.
• Официальная справка из домоуправления о количестве прописанных в квартире граждан.

Сколько действует оценка квартиры

Если заемщик разобрался в том, как происходит оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке, тогда он должен учесть срок действия составленного отчета. Финансовые компании устанавливают четкие сроки, в течение которых отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости будет оставаться актуальным. Оценивать жилье следует за несколько дней до обращения в банк, чтобы не нарушить отведенные сроки.

Процедура по установлению рыночной стоимости квартиры для получения ипотеки осуществляется на платной основе. Оплачивает услугу заказчик, который по совместительству является кредитополучателем. Стоимость оценки объекта для оформления ипотеки в Сбербанке не имеет фиксированных показателей, так как итоговая цифра зависит от нескольких факторов:

• Расположение апартаментов.
• Планировка.
• Стандартность (оценка элитных апартаментов обойдется дороже).

Средние показатели стоимости услуги в Туле, Иркутске, Воронеже и Тюмени находятся в пределах от 2500 до 3500 рублей. Если недвижимость находится в удаленном от оценочной организации районе, тогда стоимость услуги может возрасти до 6000 рублей.

Сбербанк готов принять отчет по поводу оценки квартиры для ипотеки, который был оформлен не позднее 6 месяцев до даты обращения за ипотечным кредитом. Аналогичные требования действуют и в других банках, небольшие отличия могут касаться только сроков. Всю информацию нужно заранее уточнять при обращении в отделение банка либо по телефону горячей линии.

Как проходит

Деятельность в области оценки регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «,Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,.

Заказчику необходимо выбрать подходящую оценочную организацию и заключить договор на выполнение работ.

Этапы

Процесс работ по составлению отчета об оценке недвижимости разбивается на несколько частей.

Основные этапы:

• постановка целей и задач,
• предварительный осмотр и заключение договора,
• представление необходимых документов,
• сбор и анализ данных,
• выезд специалиста на осмотр объекта,
• составление отчета с применением различных подходов,
• передача результатов работы заказчику.

Целью может быть указано определение рыночной и ликвидационной стоимостей в целях обеспечения кредитных обязательств такой кредитной организации, как Сбербанк или любой другой банк, выдающий кредит под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости.

Например, в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры используется единственный сравнительный подход, при котором на рынке подбирается несколько аналогов. На отличительные от исследуемой жилой площади характеристики аналогов делается корректировка на этаж расположения квартиры, материал стен, близость социальной инфраструктуры.

При согласовании результатов, полученных различными подходами, каждому присваиваются удельные веса, учитывая которые выводится одна величина рыночной стоимости.

Допущения и ограничительные условия

Принимаемые как верные без проверки и доказательства предположения, касающиеся объекта оценки, называются допущениями.

К допущениям может относиться:

• информация о правовом статусе объекта, переданная заказчиком,
• заявления об отсутствии на оцениваемое имущество других претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете,
• технические характеристики, предоставленные клиентом,
• заявление об отсутствии скрытых дефектов, которые могут повлиять на стоимость,
• заявление об отсутствии специальных экспертиз.

Помимо допущений существуют и оговариваются в отчете ограничительные условия.

К основным ограничительным условиям принято относить:

• оценка действительна лишь на дату и в соответствии с целями, указанными в отчете,
• заказчик обязуется использовать любую информацию, мнения и аналитические исследования из отчета исключительно в определенных заданием на оценку целях,
• эксперт и клиент гарантируют конфиденциальность полученной в процессе исследования информации,
• оценщик представляет в отчете свою точку зрения и не дает гарантий продажи имущества за установленную стоимость,
• прогнозы и выводы из анализа рынка на момент проведения расчетов могут поменяться по истечении времени.

Применяемые стандарты

Деятельность оценщиков в России стандартизирована и регулируется законодательством.

Федеральные стандарты, утвержденные приказами Минэкономразвития России, используемые для проведения оценочных работ по недвижимости:

• от 20 июля 2007 года №256 ФСО-1, в котором определены общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1),
• от 20 июля 2007 года №255 ФСО-2, раскрывающий цель оценки и виды стоимости (ФСО №2),
• от 20 июля 2007 года №254 ФСО-3, устанавливающий требования к отчету (ФСО №3),
• от 22 октября 2010 года №508 ФСО-4, о механизме определения кадастровой стоимости (ФСО №4),
• от 4 июля 2011 года №238 ФСО-5, о видах экспертизы и порядке ее проведения, требованиях к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5),
• от 7 ноября 2011 года №628 ФСО-6, устанавливающий требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6),
• от 25 сентября 2014 года №611 ФСО-7, об оценке недвижимости (ФСО №7),
• от 01.06.2015 №327 ФСО-9, о расчетах для целей залога (ФСО №9).

Оценка для ипотеки

В силу гражданского законодательства, процедура оценки объекта недвижимости обязательна при оформлении ипотечного кредита.

Оценка проводится до момента одобрения заявления заемщика на выдачу денежной ссуды.

В проведении оценки объекта недвижимости имеет интерес, главным образом, банк, потому что ему нужно удостовериться, что если заемщик не выплатит займ, то заложенное имущество (квартира) будет реализовано за сумму не менее, выданной банком.

Поэтому получить в кредитном учреждении можно только лишь средства, размер которых не превышает стоимость жилья.

Оценку квартиры для ипотеки выполняется только путем обращения к специализированным оценочным организациям и индивидуальным экспертам- оценщикам.

По результатам работы экспертом выдается отчет, в котором рассчитана стоимость проделанной экспертизы объекта недвижимости. Стоимость недвижимости, указанная в отчете оценщика не является обязательно для продавца, м может быть запрошена и большая сумма. Но в случае крупных расхождений заемщику потребуется уплачивать разницу из собственных средств, поскольку банк не выдаст сумму, превышающую оценочную.

Оценка недвижимости

При оценке недвижимости эксперт учитывает множество обстоятельств, а именно:

Площадь	Общая площадь, площадь отдельных комнат (гостиной, коридор, туалет, кухня и т.д.)
Количественные характеристики	количество комнат, размер, высота и т.д.
Этажность	Дом или квартиры
Наличие	Балкона, тамбура и т.д.
Срок эксплуатации	Год постройки, износ здания
Материалы, применяемые при строительстве	Для стен и перекрытий
Общее состояние дома	Подъездов, общих помещений собственников жилья

Указанные факторы, применяются при оценке квартир, расположенных в новостройках и квартир на вторичном рынке жилья.

В новостройках, когда дом недавно принят в эксплуатацию и покупается квартира без финальной отделки, то оценщик также смотрит исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.

Дополнительно при оценке квартиры учитывается:

Благоустройство земельного участка	и прилегающей территории дома
Наличие охранных систем	И осветительных устройств
Имеются ли в здании нежилые помещения	офисы, магазины или другие.
Отделка	Подъездов и тамбуров и других общедомовых помещений

Оценщиком тщательно обследуется состояние квартиры и всего дома в целом, делаются фотографии, все параметры и характеристики заносятся в отчет для наиболее полного анализа.

Оценка квартиры во вторичном жилье

Оценка квартиры во вторичке производится по вышеуказанным критериям.

Однако в случае покупки квартиры, которая уже находилась в собственности другого лица, то внимание обращается также на следующие факторы:

Состояние квартиры	наличие ремонта, состояние сантехники, отопительных приборов и т.д.
Наличие	меблировки, бытовой техники
Были ли затопления, аварии	Со стороны соседей и прочее

Выполнять оценку жилого помещения, находящегося во вторичке требует дольше времени, потому что произведенный ремонт может скрывать состояние квартиры, потолков, пола и стен.

Если в квартире имеется самовольное переустройство и (или) перепланировка, это обязательно отражается в отчете оценщика. Данное обстоятельство может быть препятствием осуществления сделки с такой квартирой.

Если оценочная стоимость отличается от суммы кредита

Эксперт определяет ликвидность и рыночный показатель. Несовпадение величин между собой может иметь место, разница допускается в разумных пределах. Помимо этого, есть еще и личная оценка квартиры ее продавцом, он может иметь свое мнение на ценность жилья.

Если разрыв между результатами, указанными в отчете и запрашиваемыми за квартиру деньгами большой, то это повод засомневаться, действительно ли объект настолько ценен, как это преподносит покупателю его продавец. Ликвидность важна и для нового владельца: если он будет продавать жилье в будущем, то желательно выручить такую же или большую сумму (с учетом инфляции). Вторая причина несовпадения – возможная ошибка, но такое бывает крайне редко.

Кредитор в процессе предоставления клиенту денег исходит из меньшей суммы. Если таковой является рыночная стоимость по сравнению с ликвидационной, банк выдаст ипотечный кредит именно в объеме первой и закладная будет оформлена на этот объем.

В ситуации, когда ликвидность меньше денег, запрашиваемых продавцом, кредитор выделит средства недостаточные для удовлетворения продавца и покупателю придется либо отказаться, либо покрывать разницу из собственных средств. Уменьшить цену можно также в процессе торга с владельцем жилья, мотивируя снижение результатами заключения эксперта.

В практике существует несколько схем по фиктивному завышению или занижению стоимости. Манипуляции способны решить вопрос с первоначальным взносом, уменьшить налоговую нагрузку или просто обеспечить покупателя свободными деньгами. Подобные методы возможны, только если банк согласен с ними и если они находятся в разумных рамках.

Суть завышения – договориться с экспертом об указании в заключении заведомо неправдивых данных, но перед этим нужно найти банк, работающий с подобными методами, так как схему невозможно скрыть от него. Хозяин квартиры пишет расписку покупателю о получении первого взноса, кредитор выделяет увеличенную сумму денег, приобретатель рассчитывается с контрагентом, а разницу между реальной и фиктивной стоимостью берет себе (на ремонт или другие цели).

Не всегда экспертиза адекватная: на нее влияют сложно предсказуемые факторы в процессе выбора аналогичной недвижимости для сравнения. Меньшую опасность представляют ситуации, когда оценщик занизил стоимость. В большинстве случаев ошибки непреднамеренные, обусловленные неконтролируемыми изменениями рыночных тенденций. Нельзя на 100% спрогнозировать, сколько будет стоить имущество через 5 – 10 лет.

Эксперт согласно ФЗ 135 «Об оценочной деятельности» несет все виды ответственности, включая и уголовную (в случае наличия признаков преступления) за предоставление заведомо неправдивого заключения.

При наличии у заказчика доказательной базы, подтверждающей сомнительность результатов, например, в виде мнения иного эксперта по тому же объекту, он вправе решить этот конфликт в суде и тогда с исполнителя работ взыщут ущерб, понесенный клиентом. На практике успешные процессы редкость, так как эксперты вправе расширенно трактовать тенденции рынка, обладающие фактором непредсказуемости.

Методы оценивания

Обычно применяют три подхода в оценке имущества:

• Подход, определяющий цену объекта, из расчета доходов от владения имуществом, называется доходным;
• Подход, который основывается на определении суммы трат на восстановление объекта с некоторыми изменениями (износ, обесценивание), называется затратным;
• Сравнительный подход – это анализ цен объектов с подобными параметрами.

Независимая оценка недвижимости проводится с определенной целью:

• Арендодатель и арендатор хотят узнать стоимость объекта недвижимости;
• Объективные сведения о рыночной стоимости дома или квартиры необходимы покупателю и продавцу;
• Чтобы принять правильное управленческое решение менеджмент компании и инвесторы должны знать оценку объекта;
• При выдаче кредита точная оценка имущества, которое станет предметом залога, сообщается банкам или кредитным организациям.

Методы определения стоимости квартир

Методы определения стоимости квартир: сравнительный, затратный, доходный.

У оценщиков существует три метода оценки квартир, то есть три метода определения стоимости:

• Доходный — оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется;
• Затратный — оценка квартиры производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги, … Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его — квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п.

Хотите узнать стоимость квартиры, посчитанную с помощью этого метода?
Закажите справку БТИ. При оценке квартиры по этому методу не учитываются ни спрос, ни предложение.

Однако на практике цена зависит от спроса и предложения.
Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле. То есть, рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но на сегодня к квартирам в Москве это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.

Сравнительный или метод сравнительных продаж — оценка квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры.

Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 5 000 000 рублей, другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за 5 400 000 рублей, вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 39 метров, будет продана за 5 000 000 — 5 400 000 рублей. (Хотя может быть продана как за 5 500 000 рублей, так и за 4 500 000 рублей, но вероятность — значительно меньше).

Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей — нет.
Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.

Рыночная и ликвидационная стоимость квартир.

Когда заказывается оценка квартиры, то банк интересуют две величины: рыночная стоимость квартиры (или иного объекта недвижимости) и ликвидационная стоимость. Именно эти две величины и определяют оценщики. И, если с тем, как определяется рыночная стоимость мы с Вами немного разобрались, то о том, что такое ликвидационная стоимость — нам еще предстоит разобраться. О ней я расскажу на следующей странице.

Отбор оценщиков для работы с заемщиками Сбербанка

Аккредитованным оценщиком Сбербанка может стать любая оценочная компания. Чтобы начать сотрудничество, ей достаточно предъявить в Подразделение по работе с партнерами требуемый перечень документов. В течение 30 дней сотрудники банка рассматривают заявку и оглашают результат проверки. При положительном ответе компания заявителя включается в список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки.

Отсутствие агентства в списке рекомендованных Сбербанком не лишает его возможности составлять отчеты для клиентов этого финансового учреждения. Единственное, для беспрекословного принятия оценочного документа сотрудниками банка он должен соответствовать всем требованиям (прописанына официальном сайте) по его оформлению.

Предъявляемые условия к оценщику

Требования к оценщикам выдвигаются на законодательном уровне. Так, согласнозакону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, компании, осуществляющие оценочную деятельность, должны соответствовать следующим критериям:

• являются членами саморегулируемой организации (СРО), доказательством чего служит свидетельство СРО;
• прошли курсы повышения квалификации (периодичность обучения – 1 раз в 3 года);
• оформили полис страхования ответственности.

Определенные условия предусмотрены и для экспертов:

• сотрудник состоит в членстве СРО;
• он действует на основании пунктов нормативного акта №135-ФЗ, соблюдает требования СРО, членом которого является;
• выполняет требования оценочной компании, сотрудником которой является;
• обеспечивает сохранность документов, принятых в работу от клиентов для оказания услуги;
• не распространяет конфиденциальную информацию, полученную в результате работы.

К этим спискам Сбербанк добавил свои обязательные требования, выполнение которых обязательно для включения в список аккредитованных компаний кредитора:

• количество оценщиков в агентстве – от 2 сотрудников;
• срок ведения оценочной деятельности агентством и минимум 2 оценщиками в компании – от 3 лет.

Более жесткие требования позволяют сотрудничать Сбербанку только с самыми надежными и опытными оценщиками.

Процедура аккредитации оценщиков

Аккредитация оценщика в Сбербанке начинается с проверки компании на соответствие требованиям банка. Если руководитель агентства предполагает, что все условия для сотрудничества соблюдены, он подготавливает и собирает необходимый перечень документов. Затем пакет документации передается представителю Сбербанка на рассмотрение.

В течение месяца идет проверка оценочной компании на соблюдение выставленным требованиям. По окончании процедуры сверки заявителя уведомляют о принятом решении. При положительном исходе компания заявителя включается в список аккредитованных Сбербанком оценщиков.

Зачем оценщикам нужна аккредитация

Компании по оценке недвижимости для ипотеки стараются войти в список аккредитованных Сбербанком компаний по нескольким причинам:

1. Увеличение количества клиентов. Сбербанк каждый раз при подписании ипотечного договора выдает заемщику список аккредитованных оценщиков – отсюда есть вероятность, что клиент выберет именно нужную организацию.
2. Лояльное отношение банка. Кредитор уже произвел всестороннюю проверку оценочной компании – теперь он доверяет ему и излишне не придирается к составленным отчетам.
3. Вызов доверия у потенциального клиента (не будет же Сбербанк аккредитовать мошеннические компании).

Таким образом, агентствам, специализирующимся на оценке жилья, рекомендуется пройти процедуру аккредитации в Сбербанке – это поспособствует развитию бизнеса.

Возможно ли сотрудничество с неаккредитованными оценщиками недвижимости

Однозначно ответить на данный вопрос позволяет федеральный закон №135 «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года. Согласно тексту документа, заемщик вправе самостоятельно выбирать компанию, осуществляющую оценку недвижимости. Отсюда вывод: ни один кредитор не может отказать в приеме отчета от неаккредитованного банком оценщика.

Но все же, для исключения неприятных ситуаций в виде отказа в принятии готового отчета, рекомендуется предварительно проконсультироваться с ипотечным менеджером для выяснения некоторых моментов:

• какие стандарты/требования выдвигает банк к работе оценщиков, сформированным ими отчетам;
• требуется ли предоставление документов о деятельности оценочной компании (они могут быть необходимы для определения профессиональности оценщика).

Для банка самое важное – это не наличие аккредитации у выбранной оценочной компании. Главное, чтобы оценочные работы производились максимально честно, грамотно и правильно

Преимущества и недостатки процедуры

Основная цель и преимущество оценочной экспертизы – определение стоимости квартиры. Есть и другие плюсы:

• получив экспертное заключение, банк не сможет слишком сильно занизить цену жилья и обязать клиента предоставлять дополнительный залог;
• при возникновении споров заключение может использоваться в суде;
• получив заключение, есть шанс договориться с продавцом о снижении цены, если недвижимость покупается на вторичном рынке и в документе указана сумма меньше запрашиваемой.

Недостаток всего один. Оценка – не бесплатная услуга, и придется потратить до 7 000 руб. Но некоторые банки оплачивают экспертизу сами, действуя на основании соглашений, заключенных между ними и оценочными организациями.

Как рассчитывается оценочная стоимость недвижимости

Изначально существует 3 основных подхода, используемых в оценке залогового имущества: сравнительный, доходный и затратный. В большинстве фирм используется комплексный метод, при котором учитываются такие факторы, как:

• расположение объекта (район населенного пункта с учетом развитости инфраструктуры);
• состояние дома, в котором располагается приобретаемая квартира (количество этажей, степень износа, наличие общедомовых территорий и площадей, материалы, используемые при строительстве и т.д.);
• состояние самой квартиры (планировка, наличие перепланировок, этаж, общая и жилая площадь, наличие балкона/лоджии, высота потолков, качество ремонта с перечислением видимых дефектов, состояние коммуникаций).

Дополнительно оценщик делает анализ похожих предложений на рынке недвижимости в этом же городе/районе и учитывает усредненный уровень цен.

Специалист определяет рыночную и ликвидационную стоимость жилья. Последняя подразумевает цену, за которую квартиру можно продать в условиях форс-мажорных обстоятельствах и без длительного ожидания. Рыночная же цена – это цена объекта в случае реализации без спешки с ожиданием лучшего предложения.